הסתמכות על מרשם (מקרקעין) בדגש על מרשם מכח ירושה

סעיף 73 לחוק הירושה תשכ"ה, 1965 (להלן: "חוק הירושה") קובע כי:

"מי שרכש זכות בתום לב ובתמורה בסמכו על צו ירושה או על צו קיום שהיה בר-תוקף אותה שעה, או מי שקיים חיוב בתום לב בסמכו כאמור, אין לבטל זכותו או לחייבו שנית אף אם הצו תוקן או בוטל לאחר מכן".

כאמור קובע סעיף 73 כי אם אדם רכש זכות בתום לב ובתמורה בהסתמך על צו ירושה או צו קיום צוואה שהיה תקף בעת הרכישה, והתברר שהצו לא שיקף את מצב הדברים לאשורם, זכותו של הקונה נותרת בעינה. זאת, אף שהצו המקורי שונה או בוטל ובעקבות זאת המוכר רק התיימר למכור מפני שהנכס שהעביר לא היה בבעלותו. כמו כן, אם אין מדובר ברכישת זכות אלא בקיום חיוב באותן הנסיבות, מקיים החיוב מוגן נגד ״הפתעות״ הנובעות מביטול הצו וקביעה חדשה של בית המשפט שהאדם שכלפיו קיים את החיוב איננו האדם הנכון. מקיים החיוב לא יחויב לקיימו שנית אף אם הקיום הראשון נעשה, כפי שנתברר עתה, בטעות וכל זאת גם אם נאמר ששינוי הצו או ביטולו חלו למפרע (ראה ג׳ טדסקי ״היורש הנחזה״ עיוני משפט יג (תשמ״ח) 19-16,9.)

סעיף 73 הוא אחד מקבוצת הוראות המופיעות בחוקים שונים בחקיקה האזרחית הישראלית הבא להגן בנסיבות מיוחדות על אדם ש"רכש" זכות או נכס ממי שלא היה בעל הזכות או הנכס. סעיפים אלה באים לסתור את הכלל הבסיסי בכל שיטות המשפט: nemo dat quod non habet – אין אדם יכול להעניק לזולתו זכויות רבות יותר מאשר יש לו עצמו (שמואל שילה, פירוש לחוק הירושה, תשכ"ה – 1965 (כרך ג', 2002))

כך למשל סעיף 10 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969 (להלן: "חוק המקרקעין") קובע:

"מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון".

העניין נדון בהרחבה בפס"ד מאלף, בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים: (רע"א 2267/95) בא כח היועץ המשפטי לממשלה במשרד האפוטרופוס הכללי נגד אדמונד הרטפלד ואח' (פס"ד הרטפלד).

בפס"ד הרטפלד נרשם המשיב 1 על יסוד צו ירושה כבעליה של קרקע שהייתה רשומה על שם המנוח (כיורשו היחיד). הרישום נעשה בתאריך 12.11.93. בתאריך  28.7.94 נערך הסכם לרכישת הקרקע בין המשיב 1 לבין המשיבים 2-.4במעמד כריתת ההסכם שילמו המשיבים 2-4למשיב כ-70% מהתמורה, ואת היתרה התחייבו לשלם בעת רישום זכויותיהם בקרקעבלשכת רישום המקרקעין. לטובת הרוכשים נרשמה הערת אזהרה מטעמים שיובאו להלן, לא נרשמה הקרקע על שם הרוכשים.

בעקבות תלונה אנונימית שנשלחה לשר המשפטים כי המשיב 1 אינו יורשו האמיתי של המנוח, נפתחה חקירה, שבסיומה הגיש האפוטרופוס הכללי (להלן: "המבקש") בקשה לביטול צו הירושה. למבקש ניתן צו-מניעה זמני האוסר על המשיב 1 לעשות שימוש בצו הירושה או לערוך עסקאות בקרקע האמורה. המשיבים הגישו בקשה לביטול צו המניעה הזמני, בהסתמך על סעיף  73לחוק הירושה, וסעיף  10לחוק המקרקעין, בית המשפט המחוזי נעתר לבקשתם וביטל את צו המניעה הזמני. מכאן הבקשה לרשות ערעור, שנדונה כערעור בבית המשפט העליון, ושנסבה על שאלת תחולתם של הסעיפים האמורים על רכישת הזכויות במקרקעין שלא הסתיימה ברישום.

בית המשפט העליון דן בבקשה כערעור וקיבל את הערעור ברוב דעות (נגד דעתו החולקת של השופט י' קדמי).

(אליבא דשופט א' גולדברג): סעיף 10 לחוק המקרקעין מעניק עדיפות מכרעת לזכויות המוגנות בו. מטרתו של סעיף 10 לחוק המקרקעין היא להעניק ביטחון מסחרי לרוכש הזכות שהסתמך על הרישום בתום-לב.הסעיף נועד לתת ביטחון מסחרי, והוא מאפשר למי שעומד לרכוש זכות במקרקעין להסתמך על הרישום, בלי שייאלץ להתחקות אחר מקורות הזכות ואחר שרשרת העיסקאות שהובילו לרישומה. מגמה זו לחיזוק המרשם ולביצור מעמדם של פנקסי המקרקעין, העומדת ביסוד סעיף 10, מחייבת כי יריעתו תתפרס רק על זכויות שנרשמו. פריסת ההגנה שבסעיף זה גם על זכויות אובליגטוריות (חוזיות) שאינן רשומות במרשם, חותרת תחת מהימנות המרשם (863ב-ה).

סעיף 73 לחוק הירושה רחב מסעיף לחוק המקרקעין מבחינת היקף הנכסים המוגנים שכן הוא מתייחס גם למקרקעין שלא עברו הסדר וגם למיטלטלין (864ב). לצו ירושה אופי הצהרתי, דקלראטיבי כלומר, הוא מצהיר על זכויות קיימות, ואין בכוחוליצור יש מאין. מנגד, זכויותיו הקנייניות של היורש מתגבשות עם פטירת המורשים, אף אם אינו ברשימת היורשים שבצו הירושה, ואף ללא רישומן של הזכויות במרשם המקרקעין (864ג-ד).

התוצאה של הוראת סעיף 73 לחוק הירושה - בדומה להוראת סעיף 10 לחוק המקרקעין - שהיא מפקיעה את זכות הקניין מן הבעלים, הוא היורש האמיתי. זאת מאחר שהרוכש מן היורש הנחזה הסתמך על תעודה ציבורית שמהימנותה רבה, היא צו הירושה שהוציא בית המשפט (864ד-ה).

הן סעיף 73 לחוק הירושה והן סעיף 10 לחוק המקרקעין מאפשרים את ההסתמכות על תעודה ציבורית שמהימנותה גבוהה לתוצאה זהה, המפקיעה את זכות הקניין מן הבעלים האמיתי. מאחר שאותם טעמים המביאים לצמצום הגנת סעיף  10לחוק המקרקעין לזכויות קנייניות בלבד יפים גם בקביעת היקף יריעתו של סעיף 73 לחוק הירושה, הרי שאת הרכיב "מי שרכש זכויות" שבסעיף 73 לחוק הירושה יש לפרש כפי שנתפרש הרכיב "מי שרכש זכות במקרקעין" שבסעיף 10 לחוק המקרקעין, דהיינו מי שרכש זכויות קנייניות בנכס (864ה-ז).

בבחינת נזקו של המבקש יש לתת משקל מיוחד לחשש כי בהיעדר צו-מניעה עלול קונה בתום-לב ובתמורה לרכוש את הקרקע מהרוכשים לאחר שהקרקע תירשם על שמם, וזכות הקניין של המבקש (אם יזכה בבקשתו לתיקון צו הירושה)תידחה מפני הקונה. אופייה הבלתי הפיך של פגיעה קניינית זו מהווה נימוק כבד משקל למתן צו המניעה (867ב-ג). רמז לכך שאין להעמיד את הצדדים בתובענה במקרקעין בפני עובדות מוגמרות מצוי בהוראת סעיף 130 לחוק המקרקעין, המסמיך את בית המשפט לצוות על רישום הערת אזהרהכל אימת שהליך בעניין זכות במקרקעין תלוי ועומד לפניו (867ג-ד). העובדה כי זהות היורש האמיתי אינה ידועה עתה, אינה מצדיקה את קיפוח זכותו (868א).

בשקילת הנזק הנובע מפגיעה בזכות קניין של הזולת אל מול הנזק הכלכלי, הנובע מאי-ניצולה של הקרקע, נוטה הכףלטובת הפגיעה הקניינית, וההנחה היא כי נזק כלכלי - שלא כפגיעה קניינית - מעצם טיבו הוא בעל אופי הפיך (868א).

(אליבא דשופט מ' חשין): (1) הוראות הסעיפים 10 לחוק המקרקעין ו-73לחוק הירושה אינן עשויות מאותו אריג, ואין ללמוד היקש מושלם מהוראה אחת למשנה.הוראת סעיף 10לחוק המקרקעין הינה הוראה ספציפית (פרטיקולרית), ותחום התפרסותה הוא בדיני מקרקעין ובדיני מקרקעין בלבד. מן הצד האחר הוראת סעיף  73לחוק הירושה הינה הוראת מסגרת, ונושאת היא כל זכויות שבעולם שאותן יכול מוריש שיותיר לבאים אחריו (870א-ג).

תקנת השוק נועדה למצוא איזון ראוי בין הביטחון הסטאטי לבין הביטחון הדינמי, בין טובת הבעלים המקורי לבין צורכי המסחר. נקודת האיזון נקבעת על-פי השקפותיה של כלחברה וחברה בזמן נתון (872א-ב).

העיקרון כי רק מעשה קניין יקים תקנת שוק יתפוס לא רק בתקנת השוק במובנה המצומצם אלא גם בהסדרים שניתן לכנותם כהסדרים של מעין תקנת שוק - הסדרים שעניינם עיסקאות נוגדות (874ו).

בהיעדר מעשה קניין מצד הרוכש, אין יורש נחזה יכול להקנות לרוכש ממנו זכויות שאין לו. אולם עובדה זו כשהיא לעצמה אין בה כדי לחסר כהוא זה מחיובו של היורש הנחזה כלפי הרוכש ממנו. התחייבותו של היורש הנחזה כלפי הרוכש ממנו תמשיך ותתקיים גם אם לא עלה בידו להעביר זכויות קניין, והרוכש יהיה זכאי לתבוע את היורש הנחזה על הפרתה של אותה התחייבות (877א-ב).

(דעת מיעוט - השופט י' קדמי): אכן, זכות קניינית במקרקעין משתכללת ברישום הנכס והתחייבות לעשיית עסקה במקרקעין אינה מקנה זכות קניינית אלא זכות חוזית בלבד; ומקום שהשניים מתנגשות חייבת האחרונה לסגת מפני קודמתה.

הכלל הוא, שהיורש המתחזה אינו יכול ל"מכור" לאחר זכות שאינה שלו, אם זכות במקרקעין ואם זכות במיטלטלין; ובנסיבות רגילות, במקום שמכר, וכתוצאה מכך מתנגשות זכות הקניין של הבעלים האמיתי וזכותו החוזית של הרוכש מן המתחזה כבעלים - זכות הקניין גוברת (877ו-ז). לתוצאה הקשה הכרוכה ביישום דווקני של הכלל האמור - מצא הדין "פתח מילוט" באמצעות תקנת השוק, המעניקה את הבכורה, בנסיבות חריגות ומיוחדות, לזכות קניינית של רוכש בתום-לב ובתמורה בשוק הפתוח, על פני זכותו הקניינית הראשונית של הבעלים האמיתי (877ז-878א)."פתח מילוט" זה מצריך הוראה מיוחדת, והוא פתוח אך ורק בפני מי שרכישת הזכות הקניינית על-ידיו ממי שלא היה יכול למכור לו אותה משום שלא הייתה שלו - השתכללה, לאמור שהליך העברתה אליו הושלם לפרטיו ולדקדוקיו (878א).

כשנמצאה הצדקה - בשל תקנת הציבור - להסטת המכשול המושג של העברת זכות לאחר ממי שאינו בעליה, מן הדין הוא שתימצא הדרך להסטת המכשול הטכני של השלמת הליכי ההעברה, במקום שהנסיבות מצדיקות זאת. את הצעד המושגי עשה המחוקק, בקובעו את תקנת השוק ואין מניעה לכך שאת ההשלמה הטכנית המתבקשת מן הנסיבות יעשה בית המשפט (878ה-ו).

הסכסוך האמיתי בנסיבות כגון דא הוא בין הבעלים האמיתי לבין הבעליםהמתחזה. אין להשלים עם גלגול הנזק אל כתפיו של אדם שלישי, ששילם תמורה מלאה בתום-לב, תוך הסתמכות על צו שיפוטי ועל רישום כדין (878ו-ז).

בית המשפט רשאי לקבוע, בהלכה פסוקה, כי בנסיבות חריגות ייראה בעל הזכות החוזית לקבלת זכות קניינית כמי שכבר רכש את האחרונה לעניינו של סעיף 10 לחוק המקרקעין, ובבסיס קיומן של נסיבות חריגות בהקשר זה יימצאו "תום-לב" ותשלום חלק הארי של התמורה. במקרה דנן מצטרפות לשתי הנסיבות החריגות האמורות עובדת קיומו של פסק-דין שיפוטי בדבר זכותו הקניינית של המשיב 1 (צו ירושה) ועובדת הרישום בספר המקרקעין (879ב-ג).

קדושת הרישום מצדיקה את כיבוד זכויותיו של מי שסמך עליו ורכש מקרקעין על פיו; וזאת - משום שהרישום האחרון מאפיל על קודמו, ככל שמדובר בהסתמכות עליו לצורכי רכישה, ואין דורשים מן הקונה לבדוק זכויות עד סוף כל הדורות ( 879ד-ה).

גישה דומה מן הראוי לנהוג לעניינה של ההוראה בסעיף 73לחוק הירושהכאשר במקום שמדובר במקרקעין אין די בהוראה הכללית בחוק הירושה, וצריך שתתמלאנה גם הוראותיו של סעיף 10 לחוק המקרקעין (879ה).

משגובר כוחו של תום הלב ועולה משקלו של העניין הציבורי בפעילות כלכלית יציבה ובטוחה - מוסט מרכז הכובד לעבר הביטחון המסחרי, והאיזון בין האינטרס של הגנת זכות הבעלות לבין האינטרס של ביטחון ויציבות בפעילות כלכלית נוטה לטובת האחרון. נטייה זו מצדיקה, בנסיבות חריגות, התייחסות אל הליך העברתה של הזכות כאילו הושלם, כאשר כל שחסר להשלמתו מצטמצם לאקט פורמאלי מסכם כגון רישום או קבלה (880ב-ג).

בית המשפט העליון (ברוב דיעות בניגוד לדעת המיעוט של השופט י' קדמי) כאמור, החזיר את צו המניעה הזמני האוסר עשיית שימוש בצו הירושה או עריכת עסקאות בקרקע האמורה.

ובכן, מהי בעצם מטרתו של סעיף 73 לחוק הירושה? האם אכן יכול להגן על קונה המסתמך על הרישום מכח צו הירושה או צו קיום הצוואה?

שמואל שילה במאמרו על סעיף 73 (ראה הערה 1 עמ' 93) כותב כי: "ככל הנראה, סעיף 73 לחוק הירושה בא בעיקר כדי להגן על כבודו של צו הירושה או צו הקיום המקורי ולא לשם הגנה על הקונה, שכן אילו המטרה היתה להגן על הקונה, גם מקרים אלה היו צריכים להיות מוגנים בחוקים השונים ולא רק בעקבות הפעלת סעיף 73 לחוק הירושה".

סעיף דומה בחקיקיה הישראלית הינו סעיף 34 לחוק המכר תשכ"ח - 1968 הקובע כי:

"נמכר נכס נד על ידי מי שעוסק במכירת נכסים מסוגו של הממכר והמכירה היתה במהלך הרגיל של עסקיו, עוברת הבעלות לקונה נקיה מכל שעבוד, עיקול וזכות אחרת בממכר אף אם המוכר לא היה בעל הממכר או לא היה זכאי להעבירו כאמור, ובלבד שהקונה קנה וקיבל אותו לחזקתו בתום-לב".

די כי הקונה יוכל לבסס את טענתו על סמך אחד מהסעיפים הללו על מנת שניתן יהיה לאכוף את המכירה המתבססת על רישום.

ויודגש כי התרופה אינה נשללת מהבעלים האמיתיים שכן בהסתמך על חוק עשיית עושר ולא במשפט (תשל"ט – 1979) יוכל הבעלים האמיתיים לתבוע את הבעלים הנחזים להחזיר מה שמגיע על פי דין.

ובעצם בפסק הדין נקבע ברוב דעות כי על הרוכש המאוחר לעמוד בדרישת סיום העסקה בכדי לזכות בהגנת הסעיף.

ההלכה אם כן פסוקה וברורה על אף הסתייגויות שהוזכרו: רק רכישה ריאלית מוגנת על ידי סעיפי תקנת השוק, בכלל, וסעיף 73 לחוק הירושה בפרט. גם השופט קדמי, שהביע את דעת המיעוט בפס"ד הרטפלד איננו סבור שבכל מקרה יש להעדיף את הזכות האובליגטורית. רק במקרים קשים, כשייגרם עוול רב לבעל הזכות האובליגטורית ששילם כסף רב בתום לב, יהיה אפשר לסטות מן הכלל שההגנה ניתנת רק לזכות חפצא. לגבי מסקנת הרוב השופט קדמי כותב: "תוצאה כזו מקוממת אותי וכשלעצמי אין אני מוכן לקבל את "העוול" שבה כמחיר שעלינו לשלם לשמירת יציבותם של מושגים יסודיים" (שם, עמ' 877). לכן הוא מגיע למסקנה "כי עוצמתו של העוול שגורמת כאן הדבקות המושגית – כשדגש מיוחד על "מקריותו" כאמור – מצדיקה קביעת "פתח מילוט" לנסיבות מיוחדות (שם). לכן: "רשאים אנו לקבוע, בהלכה פסוקה, כי "בנסיבות חריגות" יראה בעל הזכות החוזית לקבלת זכות קניינית, כמי שכבר "רכש" את האחרונה" (שם, עמ' 879).

מקרקעין נדל"ן צוואות עזבון הולנד פתיחת חשבונות בנק בחו"ל חברות זרות
עורכת דין אפרת דרור טל' 03-5467663 נייד: 052-7900811